Titre foncier ou melkia : du riad non titré au titre foncier

Dans la médina de Marrakech, un riad peut avoir trois statuts : titre foncier, melkia ou en réquisition. Ces trois statuts ne sont pas trois catégories figées. Ce sont les étapes d’un même chemin : celui qui mène de la propriété prouvée par actes adoulaires à la propriété inscrite au livre foncier.

Ce guide décrit ce chemin étape par étape, avec les délais fixés par la loi et les frais publiés par l’administration.

La melkia : prouver la propriété sans titre

Un bien en melkia n’est pas inscrit au livre foncier. Sa propriété se prouve par des actes rédigés par deux adouls : l’acte qui constate la propriété, puis les actes de vente, d’héritage ou de donation qui se sont succédé.

Cette règle des deux adouls porte le nom de « double réception ».

Le Code des droits réels (loi 39-08) encadre ce régime :

• La possession fonde le droit. Une possession qui remplit les conditions légales ouvre droit à la propriété d’un bien non immatriculé, jusqu’à preuve du contraire (art. 3).
• Un acte de vente ne suffit pas seul. L’acte de cession doit s’appuyer sur l’origine de la propriété et sur une possession régulière (art. 3).
• En cas de preuves contradictoires, la loi fixe un ordre de priorité : la mention de l’origine l’emporte sur son absence, la preuve la plus ancienne sur la plus récente (art. 3).

La melkia reste donc une preuve qui peut être contestée. Un héritier oublié ou un voisin qui revendique une limite peut la remettre en cause. Elle ne permet pas non plus d’hypothéquer le bien : l’hypothèque suppose un bien immatriculé ou en cours d’immatriculation (art. 165).

De la melkia à la réquisition : déposer la demande

Passer de la melkia au titre foncier commence par le dépôt d’une réquisition d’immatriculation à la conservation foncière dont dépend le bien. À partir de ce dépôt, le bien est « en réquisition ».

Qui peut la déposer. Le propriétaire. Un copropriétaire aussi, sous réserve du droit de préemption des autres. Enfin, certains titulaires de droits réels sur le bien (dahir du 12 août 1913, art. 10).

Les pièces à fournir, selon la liste publiée par l’ANCFCC :

• le formulaire de réquisition, remis gratuitement par la conservation foncière et signé par le requérant ;
• les originaux ou copies certifiées des actes qui établissent la propriété : la melkia et la chaîne d’actes adoulaires ;
• la copie de la pièce d’identité ;
• une procuration et une autorisation administrative, le cas échéant ;
• un repérage préalable du bien, fait gratuitement par le service du cadastre selon les indications du requérant.

Le formulaire décrit le bien : consistance, limites, noms et adresses des riverains, valeur estimée, origine de propriété (art. 13).

Les droits de conservation foncière, selon le barème publié par l’ANCFCC :

S’y ajoutent les honoraires de l’ingénieur géomètre-topographe chargé du bornage, et ceux de l’adoul ou du notaire si des actes doivent être complétés.

Un dépôt qui engage. L’immatriculation est facultative. Mais une réquisition déposée ne peut plus être retirée (art. 6).

De la réquisition au titre foncier : les étapes

Sans opposition ni incident, l’ANCFCC indique un délai de réalisation de 12 mois. Les délais ci-dessous sont ceux du dahir du 12 août 1913, modifié par la loi 14-07.

1. Enrôlement. La conservation foncière enregistre la réquisition et en remet immédiatement un récépissé au requérant (art. 13).
2. Publication. Dans les 10 jours, un extrait de la réquisition est publié au Bulletin officiel. Dans les 2 mois suivants, un avis fixe la date et l’heure du bornage (art. 17).
3. Affichage. L’extrait et l’avis de bornage sont affichés au tribunal de première instance, chez l’autorité locale et à la commune, jusqu’au jour du bornage (art. 18).
4. Bornage. Un ingénieur géomètre-topographe délégué par le conservateur se rend sur place, en présence du requérant et des riverains convoqués. Il recueille leurs déclarations, place les bornes et dresse un procès-verbal (art. 19 à 21).
5. Avis de clôture du bornage. Il est publié au Bulletin officiel dans les 4 mois qui suivent le bornage définitif (art. 23).
6. Délai d’opposition. Pendant 2 mois à compter de cette publication, toute personne qui revendique un droit sur le bien peut former opposition (art. 24 et 27).
7. Titre foncier. Sans opposition, le conservateur immatricule le bien dans les 3 mois qui suivent la fin du délai, et établit le titre foncier (art. 30).

En cas d’opposition. Le requérant dispose d’un mois pour obtenir la mainlevée ou y acquiescer. Le conservateur peut aussi concilier les parties tant que le dossier n’est pas transmis au tribunal (art. 31).

Ce que change le titre foncier

Le titre foncier transforme une preuve contestable en droit définitif.

• Il purge le passé. Il annule tous les titres antérieurs et efface les droits qui n’y sont pas mentionnés (dahir de 1913, art. 1).
• Il est définitif et inattaquable. Il devient le point de départ unique des droits sur le bien (art. 62).
• Il ne se perd pas par l’occupation d’un tiers. La prescription ne peut faire acquérir aucun droit contre le propriétaire inscrit (art. 63).
• Il rend le bien finançable. Une hypothèque s’inscrit sur le titre, ce qui ouvre l’accès au crédit bancaire.

Une nuance. Un propriétaire victime d’une fraude ou d’une falsification dispose de 4 ans à compter de l’inscription en cause pour réclamer ses droits (Code des droits réels, art. 2). Quant à la victime d’un dol lors de l’immatriculation, elle ne peut pas reprendre le bien : elle peut seulement demander des dommages et intérêts à son auteur (dahir de 1913, art. 64).

La contrepartie : tout passe par l’inscription. Une vente, une hypothèque ou un bail de plus de trois ans doivent être inscrits sur le titre. Un droit non inscrit n’existe pas à l’égard des tiers (art. 65 et 66). L’inscription se demande dans les 3 mois qui suivent l’acte (art. 65 bis).

Le certificat de propriété donne l’état d’un titre à une date donnée : propriétaire, hypothèques, saisies, oppositions. L’ANCFCC le délivre au guichet ou en ligne.

Acheter un bien en réquisition ou en melkia

Ces biens se vendent. Ils demandent simplement plus de vérifications qu’un bien titré.

Un bien en réquisition

• Savoir où en est la procédure. La conservation foncière délivre un certificat sur réquisition d’immatriculation. Les extraits de réquisition et les avis de clôture de bornage se consultent aussi sur le portail de l’ANCFCC.
• Faire enregistrer son achat sur la réquisition. L’acheteur peut déposer son acte à la conservation foncière pendant la procédure. Son droit prend alors rang et, si la procédure le permet, il est inscrit sur le titre le jour de l’immatriculation (art. 84).
• Le crédit se discute avec la banque. La loi permet d’hypothéquer un bien en cours d’immatriculation (Code des droits réels, art. 165) ; les conditions dépendent de la banque.

Un bien en melkia

• Remonter la chaîne des actes. Chaque vente, chaque héritage doit se rattacher au précédent, jusqu’à l’acte d’origine.
• Identifier tous les héritiers. Un héritier absent de l’acte peut former opposition lors d’une future immatriculation.
• Vérifier les limites sur place. Elles seront confrontées aux riverains le jour du bornage.
• Décider qui immatricule, et quand. Le vendeur avant la vente, ou l’acheteur après : le point se règle avec le notaire, avant toute signature.

La vente elle-même est formalisée par un professionnel habilité. Le Code des droits réels (art. 4) impose, sous peine de nullité, un acte authentique ou, jusqu’ici, un acte à date certaine rédigé par un avocat agréé, y compris pour les promesses de vente et les procurations. Un projet de loi (n° 41.25), adopté par la Chambre des représentants le 15 juin 2026, vise à réserver ces actes aux notaires et aux adouls. Votre notaire vous confirme la règle en vigueur le jour de la signature.

Ce que nous vérifions avant de publier un bien

Chaque fiche de notre catalogue affiche le statut du bien : Titre foncier, Melkia ou En réquisition. Nous ne publions que des biens que nous avons visités et dont nous connaissons la situation juridique.

Avant de diffuser un bien, nous exigeons et contrôlons :

• le titre : titre foncier ou melkia ;
• pour un titre foncier, un certificat de propriété lu ligne à ligne : nom identique à celui de la pièce d’identité du vendeur, superficie conforme à l’annonce.

Tant que ces contrôles ne sont pas faits, le bien n’est publié ni sur le site, ni sur les portails, ni sur les réseaux.

Retrouvez nos riads à vendre à Marrakech, avec le statut juridique affiché sur chaque fiche, et tous nos guides pour acheter à Marrakech.

Questions fréquentes

Combien de temps pour passer de la melkia au titre foncier ? L’ANCFCC indique 12 mois pour une procédure sans opposition ni incident.

Combien coûte une réquisition d’immatriculation ? Selon le barème de l’ANCFCC : 1 % de la valeur du bien, plus des droits fixes et un droit de superficie, avec un minimum de 1 000 DH. S’y ajoutent les honoraires du géomètre-topographe.

Peut-on retirer une réquisition une fois déposée ? Non. L’immatriculation est facultative, mais une réquisition déposée ne peut plus être retirée (dahir de 1913, art. 6).

Combien de temps pour faire opposition ? Deux mois à compter de la publication au Bulletin officiel de l’avis de clôture du bornage (art. 24 et 27). Passé ce délai, une opposition n’est reçue qu’à titre exceptionnel, tant que le dossier n’est pas transmis au tribunal (art. 29).

Un titre foncier peut-il être contesté ? Il est définitif et inattaquable (art. 62).

Sources officielles

• Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière, modifié par la loi 14-07, version consolidée (ministère de la Justice)
• Loi 39-08 relative au Code des droits réels (Bulletin officiel n° 7158)
• Décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016 fixant le tarif des droits de conservation foncière (ANCFCC)
• Pièces à fournir, délais et tarifs des formalités d’immatriculation (ANCFCC)
• Vos biens immobiliers sont-ils immatriculés ? (ANCFCC)

Par Sébastien Viol, fondateur de L’Adresse Marrakchie, agence immobilière à Marrakech. Dernière vérification des sources : 3 octobre 2026.

Ce guide donne une information générale. Il ne remplace pas le conseil d’un notaire ou d’un adoul sur un bien précis.